מס רכישה הוא המס הגדול ביותר שרוכש דירה ישלם בעסקת הנדל"ן שלו - לעתים עשרות אלפי שקלים ואף מאות אלפים. שנת 2026 מביאה עמה המשך הקפאת מדרגות, שינויים בכלל 18 החודשים, ועדכונים בהטבות לעולים חדשים. מאמר זה מפרט את כל הפרמטרים הנדרשים לפני שחותמים על חוזה רכישה.
מדרגות מס רכישה - דירה ראשונה (יחידה) 2026
מי שרוכש את דירתו היחידה נהנה ממדרגות מוטבות עם פטור חלקי בחלק התחתון. המדרגות מוקפאות לשנים 2025-2027 ולא מתעדכנות לפי מדד המחירים לצרכן:
| שווי הדירה (₪) | שיעור מס |
|---|---|
| 0 - 1,978,745 | 0% |
| 1,978,746 - 2,347,040 | 3.5% |
| 2,347,041 - 6,055,070 | 5% |
| 6,055,071 - 20,183,565 | 8% |
| מעל 20,183,565 | 10% |
לפי מדרגות אלו, רוכש דירה ראשונה בשווי 2,500,000 ₪ ישלם: 0% על הראשונים 1,978,745 ₪ + 3.5% על 368,295 ₪ (ההפרש עד 2,347,040 ₪) + 5% על 152,960 ₪ = כ-20,538 ₪ בלבד.
מדרגות מס רכישה - דירה נוספת (שנייה ומעלה) 2026
מי שכבר מחזיק דירה ורוכש דירה נוספת מחויב בשיעורי מס גבוהים יותר. הצו הזמני שהוחל ב-2015 ומגדיל את השיעורים הוארך שוב ויחול עד סוף 2026:
| שווי הדירה (₪) | שיעור מס |
|---|---|
| 0 - 6,055,070 | 8% |
| מעל 6,055,070 | 10% |
דוגמה: רוכש דירת השקעה בשווי 1,800,000 ₪ ישלם: 8% × 1,800,000 = 144,000 ₪. לעומת פחות מ-5,000 ₪ שהיה משלם לו הייתה זו דירתו הראשונה.
כלל 18 החודשים - השינוי שצריך להכיר
מי שרוכש דירה חדשה כדי להחליף את דירתו הישנה יכול להנות ממדרגות דירה ראשונה - אך בתנאי שימכור את דירתו הישנה בתוך פרק זמן קצוב.
עד מאי 2025, התקופה המותרת הייתה 24 חודשים. מאז מאי 2025, חזרה הלכה בפסיקה ובהנחיית רשות המסים לכלל 18 חודשים - לרוב הרוכשים. המשמעות: אם קניתם דירה חדשה ולא מכרתם את הישנה תוך 18 חודשים, תחויבו בהפרש המס (כ-8% משווי הדירה) בדיעבד. חשוב לסגור את המכירה בזמן.
חריג: בנייה עצמית, עיכובים מוכחים מצד קבלן, או נסיבות אובייקטיביות שמנעו מכירה - ניתן להגיש בקשה להארכת המועד לרשות המסים.
הקפאת מדרגות 2025-2027 - השפעה על הרוכשים
הקפאת מדרגות מס הרכישה בשנים 2025-2027 אומרת שסף הפטור לדירה ראשונה נותר על 1,978,745 ₪ - ולא עולה עם אינפלציה ומחירי הדירות. ב-2023, לפני ההקפאה, הסף היה 1,919,155 ₪ ועלה מדי שנה לפי המדד. עם מחירי הדירות בישראל המוסיפים לעלות בממוצע 5%-8% לשנה, ההקפאה מגדילה בפועל את חבות המס של רוכשים רבים שדירתם "חוצה" את הסף.
עולים חדשים - הטבות מס רכישה (עדכון אוגוסט 2024)
עולים חדשים זכאים להנחה משמעותית במס רכישה - אך בעקבות תיקון שנכנס לתוקף באוגוסט 2024, ההטבה הוגבלה ומותנית בתנאים חדשים:
- שיעור מס מוטב: 0.5% על כל שווי הדירה (ללא מדרגות), בתנאי שהדירה מיועדת למגורים ונרכשת תוך 7 שנים מיום העלייה.
- החל מאוגוסט 2024: ההטבה מוגבלת לדירה אחת בלבד לעולה חדש (גם אם הוא רוכש שתי דירות בו-זמנית).
- ההטבה חלה גם אם לעולה כבר יש דירה בחו"ל - אך לא אם יש לו דירה בישראל.
- ההגדרה "עולה חדש" כוללת גם תושבים חוזרים ותיקים שחזרו לאחר 10 שנות היעדרות.
העברות בין בני משפחה - כלל השליש
העברת דירה ללא תמורה בין קרובים (הורה לילד, בין אחים, לבני זוג) מחויבת במס רכישה על שליש משווי הדירה (לא על השווי המלא). כלל זה קבוע בסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין ומביא להפחתה משמעותית של חבות המס בהעברות תוך-משפחתיות.
דוגמה: הורה מעביר דירה ששוויה 2,400,000 ₪ לילדו. מס הרכישה יחושב על 800,000 ₪ (שליש) - ולא על הסכום המלא. לאחר מדרגת הפטור, המס יהיה 0.
פטור מלא בין בני זוג: העברת דירה בין בני זוג נשואים (ולא בגירושין) פטורה לחלוטין ממס רכישה, בכפוף לתנאים שנקבעו בפסיקה.
הקלות נוספות - נכים וניצולי פיגועים
- נכים (75% נכות ומעלה): זכאים לפטור ממס רכישה עד לסכום מסוים ולהנחה מעל כך. הזכאות נבחנת לפי הנחיות ספציפיות ומחייבת אישור.
- נפגעי פיגועים ופעולות איבה: פטור מלא ממס רכישה על דירה בודדת שנרכשת לשם מגורים.
- נכי צה"ל: הנחות מיוחדות לפי חוק הנכים, בשיעורים משתנים לפי אחוז הנכות.
השפעת העלאת מע"מ על דירות חדשות
בינואר 2025 הועלה מע"מ מ-17% ל-18%. על רכישת דירה חדשה מקבלן (שדירותיו כלולות במחיר עם מע"מ), ההעלאה מייקרת את עלות הרכישה בכ-0.85% משווי הדירה - ומכיוון שמס הרכישה מחושב על שווי הדירה הכולל (כולל מע"מ), הוא עולה גם הוא בהתאם. על דירה ב-2,000,000 ₪, עלייה זו שקולה לכ-15,000 ₪ נוספים בעלות הכוללת.
פסיקה עדכנית לשנים 2024-2026
בית המשפט העליון חידד בשנים האחרונות מספר סוגיות חשובות:
- דירה "על הנייר": רכישת זכות חוזית לדירה שטרם נבנתה - מס הרכישה חל מיום החתימה על החוזה, לא מיום האכלוס.
- שיתוף בדירה בין אחים: בית המשפט הבהיר שלכל אחד מבעלי הזכות נבדקת מצבת הדירות שלו בנפרד לצורך קביעת שיעור מס הרכישה.
- גירושין ומס רכישה: העברת דירה במסגרת הסכם גירושין מאושר על ידי בית משפט - פטורה ממס רכישה לפי סעיף 4א לחוק.
טיפים מעשיים לרוכשים
- לפני חתימת חוזה, בדקו עם יועץ מס את מצבת הדירות שלכם - כולל דירות בבעלות חלקית, דירות ירושה ודירות בנאמנות.
- אם אתם מחליפי דירה - ודאו שאתם יכולים למכור את הישנה תוך 18 חודשים לפני שתקנו החדשה.
- עולים חדשים - בקשו את ההטבה מראש ובמדויק; הגשת בקשה שגויה עלולה לגרור קנסות.
- עסקאות בין בני משפחה - ודאו שהעסקה מתועדת כראוי ושיש להן שמאות מוסמכת.
- שלמו את מס הרכישה תוך 60 ימים מיום המכירה - איחור גורר קנסות ריבית (לפי שיעור ריבית בנק ישראל + 4%).
- בדקו אם אתם זכאים להחזר מס בשל שינוי נסיבות - למשל, אם מכרתם דירה קודמת אחרי ששילמתם מדרגת דירה שנייה.
לסיכום: מס רכישה הוא חלק בלתי נפרד מעלות כל עסקת נדל"ן, וגובהו עשוי לעמוד על מאות אלפי שקלים בעסקות גדולות. הכרת המדרגות, ההקלות ומסגרות הזמן יכולה לחסוך לכם סכומים ניכרים. אנחנו במשרד מזון ייעוץ מס עוסקים ייעוץ לרוכשי דירות יומיומית - אל תתקדמו לעסקה מבלי לבדוק את הזכאויות שלכם.
